A prática consiste na criação de um mecanismo de intervenção ministerial e judicial a otimizar a implementação do direito fundamental à moradia. Cuida-se, pois, de iniciativa de cobrar a regularização a partir do aspecto registral e mesmo de cobrar o oferecimento moradias a quem se acha a residir em áreas de risco ou de degradação.

A prática beneficia toda a população que hoje mora de modo irregular, seja sem a existência de matrícula a lhes consolidar o domínio, em áreas de risco ou mesmo a gerar degradação ambiental e riscos à saúde.

Busca-se a modificação do atual paradigma de enfrentamento da questão, sendo que autalmente, no que atine aos loteamentos irregulares, se acha limitada à punição dos responsáveis, relegando-se a consolidação do domínio para as vias do usucapião. Dita situação, afora demorada sobremaneira, fazia recair o custo da regularização por sobre o pequeno adquirente. Ao final, de se dizer que somente é proprietário aquele que possui a matrícula de seu imóvel.

No que atine às moradias em áreas de risco e a gerar degradação, não havia política ou providência judicial costumeiramente tomada a que solucionado o problema. A iniciativa trouxe, então, para a pauta das discussões judiciais tão importante problema.

A prática funciona desde o mês de abril de 2004, data de assunção do signatário à Promotoria de Justiça Especializada de Camaquã/RS.

Principiou-se à prática por perceber enorme défcit de moradias regulares no município, fato diagnosticado pela grande quantidade de ações de usucapião ajuizadas e mesmo por conta da dificuldade da regular partilha de bens imóveis em inventários. Outro fator a chamar a atenção é que não havia um único loteamento registrado de modo regular no ofício de registro de imóveis da comarca, mesmo que se esteja a falar de população a girar em torno das oitenta mil pessoas.

A prática inova porque inverte o pólo de enfrentamento da otimização do direito funamental à moradia.

Assim porque a regra anterior era a de que a regularização fundiária se desse apenas por intermédio da ação de usucapião. Ditas proposituras são sabidamente demoradas e atulham o judiciário porque forçam o exame caso a caso. A partir dessa prática, passou-se ao enfrentamento coletivo da questão, valorizando-se as soluções negociadas que atingissem grandes parcelas do grupo social. Demais, cuidou-se de colocar o peso da regularização por sobre quem alienou irregularmente a parcela do solo urbano - sejam pessoas jurídicas de direito público, sejam empreendedores privados, estes quase sempre proprietários de grandes áreas - desonerando os pequenos adquirentes das parcelas.

Demais, nas áreas ocupadas impróprias para moradia, cuida-se de exigir do poder público a realocação daquelas pessoas, tomando-se medidas a paralisar o crescimento de ditas ocupações.

Para a detecção do problema cuidou-se de realizar levantamento dos expedientes apuratórios já instaurados na Promotoria a respeito do tema. Ao depois, cuidou-se de determinar a instauração de novo expediente apuratório para cada notícia que chegasse acerca da existência de área ocupada por moradia sem a devida matrícula. Houve situação em que a notícia de um único lote irregular terminou por desfiar a solução de enorme ocupação irregular.

Em seguida passa-se à fase de instrução dos expedientes. Nesse período cuida-se de verificar se a área havia sido irregularmente fracionada pelo poder público ou mesmo por empreendedor privado. Carregava-se aos autos a matrícula das áreas e se fazia levantamento preliminar da localização e mesmo existência de equipamentos urbanos. Diagnostica-se nesta altura se a área é própria para moradia ou se, por imprópria, deve ser desocupada.

Em seguida, passa-se a implementar possibilidade de negociação a valer a partir da lavratura de compromissos de ajustamentos. Para as áreas de moradia viável, cobra-se a regularização e distribuição de matrículas aos moradores. Para as inviáveis, ajusta-se a paralisação das ocupações irregulares e mesmo mecanismo para desocupação e realocação das famílias.

A falhar o compromisso de ajustamento, passa-se ao ajuizamento de ações civis públicas. Logrou-se obter, em pelo menos um caso, a indisponibilidade de bens em caráter antecipatório dos empreendedores privados, de modo a paralisar as ocupações urbanas irregulares e mesmo provimentos inibitórios a impedir novas alienações, tudo sob pena de multa. Busca-se, ainda, a responsabilidade subsidiária do poder público a regularizar a área caso o empreendedor privado não tenha condições financeiras de fazê-lo.

A primeira grande dificuldade a apontar é inexistência de diploma legal específico a tratar da regularização de ocupações urbanas já consolidadas. Assim porque a Lei 6766/76 não trata especificamente do ponto. Tem-se lançado mão de provimento da corregedoria da justiça a resolver dita questão.

Demais, de se destacar também a necessidade de aporte de grande quantidade de recursos por parte dos empreendedores e do poder público municipal para a regularização sem que haja garantia de financiamentos de outras esferas para essas iniciativas. Destaque-se que a grande cobrança recai por sobre o município, pessoa jurídica sabidamente desprivilegiada na divisão das receitas tributárias.

O primeiro fator de sucesso a destacar é o vencimento das dificuldades históricas de relacionamento entre os agentes do MP e os administradores públicos municipais, assim como o consenso de que o problema seria melhor resolvido com a reunião de esforços.

Demais, merece destaque a especial atenção com que o judiciário local tem recebido as iniciativas, priorizando as ações e pedidos ajuizados a tratar do tema.

Importante também destacar a receptividade com que os oficiais de notas e do registro de imóveis receberam a iniciativa.

Por derradeiro, merece anotação a escolha que se fez de privilegiar as soluções negociadas em detrimento de ações judiciais. Com isso, privilegiou-se solução obtida pelas partes - de melhor aceitação para cumprimento - e evitou-se a intervenção do poder judiciário.

É importante observar que as iniciativas dirigidas à regularização fundiária são sempre de efeito a médio e longo prazo.

Todavia, com pouco mais de dois anos de prática o projeto já fez regularizar aproximadamente trezentas moradias no município de Camaquã/RS. Feita estimativa de que cada família beneficiada pela regulariação é composta de quatro pessoas, foram atingidas aproximadamente um mil e duzentos cidadãos.

O plano é permanecer com o projeto a funcionar por tempo indefinido, havendo o desafio de, ao final de quatro anos, se tenha podido regularizar e entregar regulares pelo menos um mil imóveis, de modo a beneficiar pelo menos quatro mil cidadãos.

Por derradeiro, cumpre se destacar que a idéia principal do projeto é que a dignidade da pessoa humana passa necessariamente pelo morar dignamente, promovendo segurança jurídica da propriedade.

Data de início: 13 de abril de 2004.
Primeira etapa - diagnóstico e criação de mecanismos de detecção do problema. Logo na arrancada da iniciativa, cuidou-se de realizar levantamento a respeito dos expedientes apuratórios existentes na Promotoria a tratar de moradias irregulares. Ao depois, tomou-se a decisão de instaurar expedientes a cada vez que aportasse a notícia de ocupação urbana irregular. Houve vezes, então, que a simples comunicação da existência de um único imóvel sem matrícula gerou o enfrentamento de toda uma ocupação urbana maior. Em seguida que os titulares dos ofícios de notas e de registros públicos tomaram ciência das iniciativas, passaram a comunicar à Promotoria para a regular instauração de expediente a cada vez que lhes era apresentado algum documento a apontar essas ocorrências. Tempo gasto: iniciativa ainda em curso.

Segunda Etapa - formando convicção. Instaurado o investigatório passava-se a averiguar o contexto fático. Descobriu-se, então, três possibilidades distintas de enfrentamento. a) Áreas públicas ocupadas a gerar risco e/ou degradação ambiental. Houve uma primeira área a sofrer intervenção. Para esses casos, de modo paralisar a ocupação, tomou-se compromisso das concessionárias de energia e água a não mais realizarem ligações novas naquele local. Exigiu-se, pois, da administração pública municipal a realização de diagnóstico acerca de contaminação ambiental a respeito de esgoto e mesmo a ocorrência de fiscalização periódica a evitar o alastramento da ocupação. De modo a oferecer solução, tomou-se do município o compromisso de não mais oferecer moradias em ocupações urbanas populares sem oferecer imóveis outros aos residentes daquela área. Demais, o município assumiu o compromisso de estabelecer índice de desocupação anual, comprometendo-se a realocar um número determinado de famílias anualmente. A desocupação dessa área piloto segue em curso. b) Áreas públicas ocupadas e que podem se destinar à moradia. Para esses casos o problema era o oferecimento de matrícula a consolidar a propriedade na pessoa dos verdadeiros residentes. Houve uma grande área de regularização a funcionar por pilolto. Para esse caso tomou-se compromisso do município no sentido de mapear e individualizar a área, submetendo pedido de regularização ao Juízo diretor do Foro. Houve deferimento e lotes foram inaugurados. Ao depois, cobrou-se da administração a realização de audiência pública, ocorrida no interior de uma escola no bairro, ocasião em que foram elaborados termos de transmissão da propriedade. c) áreas particulares loteadas irregularmente. Para esses casos a intenção é chamar ao compromisso de ajustamento os vendedores. Em uma primeira área piloto, não houve a possibilidade de ajuste e terminou-se por ajuizar ação civil pública contra o responsável. Houve deferimento de medida liminar a indisponibilizar bens do requerido, houve acordo parcial no correr da ação que, por não cumprido pelo demandado, foi executado. A ação prosseguiu por conta de objeto restante - implementação de infraestrutura e eventuais indenizações - e se acha conclusa para sentença. Destaque-se que nesse derradeiro caso a municipalidade foi chamada à responsabilidade, dada negligência que se verificou ao permitir a instalação da ocupação irregular.

Tempo gasto em cada etapa: não há como se precisar porque existem grande quantidades de expedientes a enfrentar ocupações urbanas distintas, todos em estágios diversos. Com relação às iniciativas piloto, de se destacar que a primeira área pública imprópria se acha com a desocupação em curso, a primeiro área pública própria se acha integralmente regularizada, com matrículas entregues aos cidadãos e a área privada piloto se acha tratada em duas ações. Uma primeira que se acha conclusa para ser sentenciada e uma segunda, de caráter executório de obrigação de fazer, cujo prazo concedido pelo juízo ainda está em curso.

A equipe da unidade foi composta por um Promotor de Justiça, responsável pelo impulso de expedientes, ajuizamento de ações e lavraturas de compromissos de ajustamento.

Demais, contou-se com dois secretários de diligências, um agente administrativo e um estagiário para secretariar os procedimentos investigatórios acima relacionados.

Instalações e sistemas de informática próprios da Promotoria de Justiça.

A prática é fixa. As instalações utilizadas são as da Promotoria de Justiça.

A parceria importante a destacar foi a do Ofício de Registro de Imóveis da comarca. A instituição ministerial se valia da análise providenciada por esse ofício a discutir a realidade registral e mesmo a efetivar a lavratura dos documentos de transmissão lavrados na audiência pública realizada.